標題：物業
出處：物業、外包、綜合管理服務、豪宅、物業管理
時間：Thu, 25 Nov 2010 16:02:32 +0000
作者：admin
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內容：

物業   外包   綜合管理服務   豪宅   物業管理


物業管理 是物業的一種增值服務 － 除了提供建築物內勞務與服務外，以延續了建物生命與使用的基本需求外，物業更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。
   
  物業服務項目包括：警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。
   
  物業管理是與建築物使用有關的管理服務，物業管理的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。
   
  依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》，台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類：
   
  建築物與環境的使用管理與維護；物業提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。
   
  生活與商業支援服務；物業提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇
   
  資產管理: 物業提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。
   
  一、物業之意義 
   
  所謂「物業」者，乃指不同型態不動產之泛稱，包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」，若以建物使用型態區分，物業則可分為：
   
  商業物業：商業大樓、辦公大樓。
   
  商店物業：商場、商店街、購物中心。
   
  工業物業：工業大樓、大型廠房。
   
  住宅物業：住宅大樓、大型社區、別墅。
   
  專用物業：酒店、醫院、百貨公司、學校。
   
  休閒物業：渡假村、俱樂部、遊樂場。
   
  公共物業：公園、車站、大會堂、運動場。
   
  綜合物業：在同一建物內有一種以上之使用型態者。
   
  上列各項物業分類舉例，還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。
   
  二、物業管理之範疇 
   
  「物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。
  1. 投資管理：物業其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值，為所有權人創造最大之不動產投資報酬，其主要之業務內容包括：
   
  (1)物業投資開發可行性評估：例如土地開發，使用型態可行性研究，建物重建、改建或整修計劃，投資分析等相關作業項目，以提供物業主作為投資決策之依據。
   
  (2) 物業使用規劃及代理執行：物業針對專案之管理，提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議，物業協助業主選聘各項工程專家顧問，並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃，確定能在預算中如期完工，以達成業主之目標。
   
  (3)租賃管理及仲介銷售：包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定，區域市場分析，交易程序之顧問諮詢等相關物業服務項目，促成業主達成取得或處置建物之目的。
   
  2. 建物管理：物業其目的是對物業之實體設施，作有效機能維持正常運作之監督控制，讓使用者擁有高品質之建物使用環境，並為所有權人維持且保有建物之最高價值，其主要物業業務內容包括：
   
  (1) 物業-安全管理：如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等物業。
   
  (2) 物業-設備管理：物業如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。
   
  (3) 物業-衛生管理：如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。
   
  (4) 物業-行政及財務管理：如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。
   
  (5) 物業-代理及生活服務：如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。
   
  物業保全的定義是什麼?
  1. 物業：就是泛指『不動產』，凡是和建築物有關的，包括：大樓、飯店、學校、社區 ... 甚至到機場、港口，都稱之為物業。
   
  2. 而物業『管理』，白話文的說法就是：『對於上述建築物的經營管理與維護』
  物業內容有：清潔，保全，機電，安檢，修繕，景觀 ... 等業別。
   
  3. 而台灣以前並沒有『物業』這個名詞 ( 由於目前尚在立法 )，因此物業相關服務的公司、以往都是以『清潔公司』、『保全公司』、『景觀公司』... 這樣的名義在服務有關建築物客戶( 例如：大樓管理委員會 )，而目前物業由於立法雖然沒有通過，但是『物業』的名稱已經定調，因此上述的公司大多掛上『物業』兩字，加到他們原來的名稱裡面去了。
   
  4. 所以簡單講『物業保全』，就是以前的『保全公司』而已。
   
  5. 有關『物業管理』如果有興趣研究，請參考中華物業管理協會 ( 目前立法的委任單位 ) 網站，裡面有很細的各種解釋物業是什麼的說明。
   
  6. 而各家『保全公司』其實也都會有自己的網站，因此可以直接到該公司的網站看他們服務的物業項目，大致就可以了解他們承作『物業』的範圍，除了保全之外，還有什麼其他物業項目了。



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