物業

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[不指定 2010/11/25 16:02 | by admin ]

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物業管理 物業的一種增值服務 除了提供建築物內勞務與服務外,以延續了建物生命與使用的基本需求外,物業更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。

  

  

物業服務項目包括:警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

  

  

物業管理是與建築物使用有關的管理服務,物業管理的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

  

  

依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類:

  

  

建築物與環境的使用管理與維護;物業提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。

  

  

生活與商業支援服務;物業提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇

  

  

資產管理: 物業提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

  

  

一、物業之意義

  

  

所謂「物業」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」,若以建物使用型態區分,物業則可分為:

  

  

商業物業:商業大樓、辦公大樓。

  

  

商店物業:商場、商店街、購物中心。

  

  

工業物業:工業大樓、大型廠房。

  

  

住宅物業:住宅大樓、大型社區、別墅。

  

  

專用物業:酒店、醫院、百貨公司、學校。

  

  

休閒物業:渡假村、俱樂部、遊樂場。

  

  

公共物業:公園、車站、大會堂、運動場。

  

  

綜合物業:在同一建物內有一種以上之使用型態者。

  

  

上列各項物業分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

  

  

二、物業管理之範疇

  

  

物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

  

1. 投資管理:物業其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:

  

  

(1)物業投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供物業主作為投資決策之依據。

  

  

(2) 物業使用規劃及代理執行:物業針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,物業協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。

  

  

(3)租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關物業服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。

  

  

2. 建物管理:物業其目的是對物業之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其主要物業業務內容包括:

  

  

(1) 物業-安全管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)物業

  

  

(2) 物業-設備管理:物業如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。

  

  

(3) 物業-衛生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。

  

  

(4) 物業-行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。

  

  

(5) 物業-代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。

  

  

物業保全的定義是什麼?

  

1. 物業:就是泛指『不動產』,凡是和建築物有關的,包括:大樓、飯店、學校、社區 ... 甚至到機場、港口,都稱之為物業

  

  

2. 物業『管理』,白話文的說法就是:『對於上述建築物的經營管理與維護』

  

物業內容有:清潔,保全,機電,安檢,修繕,景觀 ... 等業別。

  

  

3. 而台灣以前並沒有『物業』這個名詞 ( 由於目前尚在立法 ),因此物業相關服務的公司、以往都是以『清潔公司』、『保全公司』、『景觀公司』... 這樣的名義在服務有關建築物客戶( 例如:大樓管理委員會 ),而目前物業由於立法雖然沒有通過,但是『物業』的名稱已經定調,因此上述的公司大多掛上『物業』兩字,加到他們原來的名稱裡面去了。

  

  

4. 所以簡單講『物業保全』,就是以前的『保全公司』而已。

  

  

5. 有關『物業管理』如果有興趣研究,請參考中華物業管理協會 ( 目前立法的委任單位 ) 網站,裡面有很細的各種解釋物業是什麼的說明。

  

  

6. 而各家『保全公司』其實也都會有自己的網站,因此可以直接到該公司的網站看他們服務的物業項目,大致就可以了解他們承作『物業』的範圍,除了保全之外,還有什麼其他物業項目了。

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