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物業管理

[不指定 2010/11/25 17:07 | by admin ]

物業   外包   綜合管理服務   豪宅   物業管理


以台灣物業管理學會所述,物業管理區分為「物」、「業」、「人」三區塊。「物」係指傳統的建物設備、設施;「業」為不動產經營的資產管理;「人」則以生活服務、商業服務為主,並以人為本位連結物與業,形成今日物業管理三足鼎立新視野。

  

 台灣於199112月首先公布『保全業法』,19956月公布『公寓大樓管理條例』,20049月召開全國服務業發展會議後,通過物業管理服務業發展綱領,並朝系統整合物業管理、加速推展建立物業管理法制,民間團體更蓬勃於各地成立物業管理相關專業團體。國外知名的物業管理公司近年來,快速加入台灣各行各業的物業管理市場的趨勢下,也是促成物業管理學會的成立時代背景。

  

以推展物業管理學術為宗旨的學會,於2005929日假中華物業管理協會會議室舉行成立大會,前內政部營建署長黃南淵先生,眾望所歸以高票當選第一屆物業管理理事長。未來希望在物業管理的涵蓋三類服務範疇:(1)建築物與環境之使用維護服務(清潔、保全、消防檢修、公共安全檢查、附屬設施設備等),(2)生活與商業支援服務(物業代辦及諮詢、事務管理)、物業生活服務(社區網路、照顧服務、褓姆、宅配物流)、生活產品(食衣住行育樂),(3)資產管理服務(不動產經營顧問、開發租賃、投資管理等)。進行更具前瞻性的物業管理總合性研究,並積極協助大專院校物業管理專業教學,落實社會專業需求教育訓練,以期順利接軌國際,貢獻台灣物業管理技能與品質。

  

  

物業管理是物業的一種增值服務 除了提供建築物內勞務與服務外,以延續了建物生命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。

  

  

物業管理服務項目包括:警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類物業管理工作。

  

  

物業管理是與建築物使用有關的管理服務,他的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

  

  

依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類:

  

  

建築物與環境的使用管理與維護;物業管理提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。

  

  

生活與商業支援服務;物業管理提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇

  

  

資產管理: 物業管理提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

  

  

一、物業管理之意義

  

  

所謂「物業管理」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」,若以建物使用型態區分,則可分為:

  

  

商業物業管理:商業大樓、辦公大樓。

  

  

商店物業管理:商場、商店街、購物中心。

  

  

工業物業管理:工業大樓、大型廠房。

  

  

住宅物業管理:住宅大樓、大型社區、別墅。

  

  

專用物業管理:酒店、醫院、百貨公司、學校。

  

  

休閒物業管理:渡假村、俱樂部、遊樂場。

  

  

公共物業管理:公園、車站、大會堂、運動場。

  

  

綜合物業管理:在同一建物內有一種以上之使用型態者。

  

  

上列各項物業管理分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

  

  

二、物業管理之範疇

  

  

物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

  

1. 投資管理:物業管理其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:

  

  

(1) 物業管理投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供業主作為投資決策之依據。

  

  

(2物業管理使用規劃及代理執行:針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。

  

  

(3) 物業管理租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關物業管理服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。

  

  

2. 建物物業管理:其目的是對物業管理之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其物業管理主要業務內容包括:

  

  

(1)安全物業管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)等。

  

  

(2)設備物業管理:如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。

  

  

(3)衛生物業管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。

  

  

(4)行政及財務物業管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。

  

  

(5)代理及生活服務物業管理:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。

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豪宅

[不指定 2010/11/25 16:58 | by admin ]

物業   外包   綜合管理服務   豪宅   物業管理


豪宅(也稱為高級住宅) 是房地產術語,豪宅一般指位於高級地段,豪宅擁有獨一無二的景觀,用料及建築過程細膩,同時豪宅住戶可以享有尊貴與私密的住宅。另一方面,豪宅的市場是針對社會及經濟地位較高的人士。不過由於地理環境與文化差異,豪宅的定義在各地都有不一樣的標準。

  

  

豪宅各地用法

  

豪宅在中國大陸所指的是港式物業管理的獨立屋。

  

在某些東南亞城市,豪宅是指比較優質住宅的代稱。當今豪宅標準有私人會所、附設會所游泳池、有一兩個網球場、迷你健身房、24小時物業管理等也稱為「豪宅」。豪宅最好有停車場、附近有購物商場、電影院、遊艇碼頭等。

  

不過,在西方標準,建築物低密度,而且擁有私家花園十多畝地才能算是豪宅,例如美國加州的比佛利山一帶有不少藝人豪宅

  

  

豪宅例子

  

在香港,豪宅大多集中在香港島,例如半山區、跑馬地、大坑、寶馬山和南區(深水灣、淺水灣及大潭);或者九龍的九龍塘、筆架山、京士柏或又一村。在新界地區,豪宅分佈在沙田九肚山、元朗效區(如加洲豪園)或西貢海邊。

  

在新加坡,豪宅集中在烏節(Orchard)、武吉知馬(Bukit Timah)、馬林百列(Marine Parade)

  

在台灣台北市,早期的豪宅大多在陽明山一帶,近幾年位於大安區的宏盛帝寶、信義區的信義之星等皆為台灣知名豪宅

  

日本東京都的豪宅大多位於港區的汐留及六本木之丘一帶

  

  

豪宅的定義很難去界定,在台灣豪宅廣義定義 :

  

70坪以上, 4房以上

  

豪宅總價:至少4,000萬以上

  

市區精華地段或市郊特殊規劃

  

豪宅每坪營造成本新台幣10 20 萬間

  

24小時保全管理

  

國際級知名建築設計師或建商

  

精緻公共設施 (花園, 泳池, 建身房, 2輛以上停車位)

  

近二年新建大樓豪宅能抗七級大地震的耐震、制震結構

  

名氣:知名度、指名度具一定豪宅水準  

  

豪宅住戶:影視或政商名人入住豪宅

  

豪宅價格:較區域內房產價格相對抗趺

  

  

豪宅內涵 :

  

地、建坪及使用面積寬大

  

公共空間舒適設施完善優良

  

保安系統嚴密安全

  

風景秀麗環境優美

  

與政商名流比鄰而居

  

先進科技與人文藝術氣質融合

  

具備綠建築標章

  

豪宅通常售價比週邊行情高貴

  

採用國內外高級建材

  

知名建商開發及名家設計規劃

  

  

豪宅本義起碼有兩重意思,一是房子巨大, 豪宅社區的規模不能太大;二是富貴與品位。

  

所謂“豪宅”應當具備三個特點,

  

地段稀少性

  

建築不可復製性

  

品質極其舒適性

  

豪宅的產生不是房地產商和政府所左右的,也不是房地產商主觀開發出來的,而是自然形成的。豪宅的產生有其地理和人文的因素。具體講,豪宅應具備三個因素:

  

建築風格和建築材料

  

主人的品位

  

購買者本人的素質

  

所以將佔所有房地產市場極少數的豪宅,賦予其探測市場的任務,是基於以下因素:

  

首先,要買得起豪宅,不只是要有錢,而是要非常有錢,因此購買豪宅的人,通常都不會是首購族,所以價格並非這些人的主要考量,雖然價格並非豪宅買主的主要考量,但動輒數千萬甚至上億元的豪宅,也不至於說買就買,再加上二手豪宅很少在市面流通,對於新推出的豪宅產品,若非買主看好台灣的前景,相信不會隨便出手。

  

其他豪宅基本標準則包括:地段條件,環境條件,規劃設計,施工水準,社區管理,住戶層次,進住率高、換手率低、成交行情持穩(漲跌幅少)

  

  

豪宅具有雙重意義,一是房子面積與總價夠大與夠高,二是尊貴品味。

  

  

北市府擬開徵的豪宅稅,豪宅的認定標準,台北市長郝龍斌表示,「豪宅」並非以面積、市價來認定,而是採樓層戶數、車位、保全等客觀標準訂定;財政局進一步考量地段好壞的「路段率」、房屋結構,以及參考仲介業者看法等因素。

  

  

  

信義房屋表示,豪宅的產生不是房地產商和政府所左右的,而是由消費者認定與群聚形成的。豪宅的產生有地理和人文與設計的因素。

  

  

具體來說,所謂「豪宅」至少應具備三個特性,包括「地段與產品的稀少性」、「建築與設計的尊貴性」、「名人與豪客的群聚性」。

  

  

信義房屋指出,在台灣豪宅的廣義定義應該包含至少逾70坪、4房的格局;至少新台幣5000萬元以上總價;座落在市區精華及稀有地段;最好有黃金地段門牌;每坪營造成本10萬到30萬元間;比照元首級的保全管理;以及由國際級知名建築設計師或建商設計。

  

  

另外在設施方面,精緻與低調奢華的公共設施 (包括有招待所、25輛的停車位);能抗七級大地震的耐震、制震結構;並具有知名度、指名度達一定水準;整體住戶是影視或政商名人入住;房屋價格較區域內房產價格相對抗跌者。

  

  

豪宅評價標準應當取決於富豪的身份

  

  

豪宅具有個性化、多樣化的豪宅社區;擁有私人遊艇、私家飛機,擁有果園、莊園、馬場、網球場的也極少,當然不是買不起,也不是建不起,而是沒有這樣的生活氛圍、環境和條件。

  

  

我認為,豪宅就是要豪得有道理,因為豪宅就是專門為富人建造的住宅;我不認同豪宅平民化的傾向,雖然也並不是要大力宣導建立富人區的主張,但物以類聚、人以群分也是社會發展的必然規律。我認為,如果將來台灣能出現世界頂級的豪宅;但今天台灣應該已經擁有國內頂級的富豪了,但卻好像還沒擁有國內頂級的豪宅,不匹配的原因在那裏呢?是在富豪身上還是在豪宅建造者的身上。我期待台灣也能出現個性、品位、形態和價值與富豪身份都相符的國內和國際頂級豪宅。

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綜合管理服務

[不指定 2010/11/25 16:39 | by admin ]

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 現代社會競爭激烈,企業經營者不但要和同業品質競爭,綜合管理服務更要滿足法例在環保及職安健上的各種要求。很多企業為了向外界表示他們綜合管理服務在品質、環保及職業安全健康三方面的成績,都各自在這三項尋找認證,例如:ISO9001ISO14001OHSAS18001。但是一間企業在同一時期內執行綜合管理服務三種制度會對該企業管理人員及員工造成非常大的壓力。要克服這種困難,企業應考慮採用綜合管理服務制度(Integrated Management System),使三項綜合管理服務制度能綜合為一共通的制度,減省綜合管理服務執行上的人力資源浪費。本期文章就綜合綜合管理服務制度,作出一些討論,綜合管理服務範圍集中在環保與職業安全健康這兩項上,以免目標過大。

  

  

綜合管理服務制度的來源

  

  

  各標準制訂組織,執法機構或行業組織制訂及頒佈的綜合管理服務制度包括:

  

  

    綜合管理服務國際或國家標準制訂組織例如:ISO9000系列、ISO14000系列、BS8800OHSAS18001ILO-OSH2001指引;

  

    

  

    綜合管理服務賦有權力的機構例如英國職業健康及安全執行處(HSE)的HSG65模式HSG65,及本港勞工處的工廠及工業經營(安全管理)規例;

  

    

  

    綜合管理服務商業組織所製作各種品牌的管理制度;及

  

    

  

    綜合管理服務學術組織或個人。

  

  所有的綜合管理服務制度都會出現相當程度的重疊。以英國來說,本身已經在首兩項上已經重疊,而本港法例亦與其他標準亦有部份相同。其實由商業綜合管理服務組織或學術綜合管理服務組織或個人所制訂的綜合管理服務制度目的也是滿足法例及標準的要求。

  

  

綜合管理服務制度的類集,為方便討論,把綜合管理服務制度分成四大類如下:

  

  

1.  綜合管理服務職業安全健康管理制度

  

  

2.  綜合管理服務環境管理制度

  

  

3.  綜合管理服務品質管理制度

  

  

4.  綜合管理服務綜合管理制度

  

  

  雖然品質管理制度綜合管理服務不在討論範圍,但本文章在需要綜合管理服務的時候亦會引入以作比較之用。由於英國標準BS8800已經成功地把綜合管理服務職業安全管理(HSG65)及環境管理(BSEN ISO 14001)互相整合,而本港的安全管理法例與英國HSE 是相容,因此要推行「安環健綜合管理服務制度」是可行的。

  

  

綜合管理服務制度(Integrated Management System

  

  

  現時很多企業已經同時執行幾類綜合管理服務制度,這一節讓我們討論綜合管理服務,而討論綜合管理服務是集中在環境及職業安全健康管理。當談到綜合管理服務時,綜合管理服務都會產生贊成及反對意見。

  

  

決定採用IMS前的準備

  

  

  不要過於匆忙決定採用IMS,應研究IMS對企業是否合適綜合管理服務,在決定前進行以下各點準備:

  

  

    檢討整體經營進行IMS的可行性; 綜合管理服務

  

    

  

    檢討在每類綜合管理服務制度上現有安排及未來在IMS上的需要; 綜合管理服務

  

    

  

    認識現有綜合管理服務制度上主要技巧及訓練需綜合管理服務要可以保留到IMS使用;

  

    

  

    決定綜合程度及階段的可行性,例如企業可以首先綜合管理服務政策及策略,綜合管理服務共通的操作程序及制度;

  

    

  

    廣泛諮詢企業僱員,很多事情需要他們綜合管理服務支持方可成功;

  

    

  

    綜合管理服務必須取得高層管理的充份支持及承諾提供資源進行IMS

  

    

  

    綜合管理服務參考其他有關IMS的標準意見,考慮是否聘用外界專家協助;及

  

    

  

    綜合管理服務決定用作監察及檢討IMS效率的衡量準則。

  

  

綜合管理服務總結

  

  

  一間企業能夠採用安環健綜合管理服務制度定會獲得綜合運作效益,若能把品質引進會帶來更好效果。在成功背後,企業須明白到推行綜合管理服務制度並非易事。在綜合管理服務過程中,企業應作出以下決定:

  

  

1)     選取IMS模式 選取BS 8800中的BSEN ISO 14001模式會方便綜合環境及職安健管理制度,綜合管理服務但不要忘記安管及環保法例的要求;

  

    

  

2)     當新制度推行時,如何保留現綜合管理服務有制度的完整性及有效性;

  

    

  

3)     綜合管理服務是否需要選擇試點作為IMS推行的實驗場地;

  

    

  

4)     綜合管理服務使用IMS計劃書作為發展制度的指引;

  

    

  

5)     安排訓練分析及培訓確保綜合管理服務參與員工勝任工作;及

  

    

  

6)     綜合管理服務引進一個持續改進計劃確保取得更明顯的改進及成功。

  

  

物業公司日常綜合管理服務費的籌措

  

  

  日常綜合管理服務費用主要用於物業管理公司支付日常管理和日常維修工人的工資津貼、勞防費、辦公費、公用水電費、保全服務費、垃圾代運保潔費、綠化養護費、工器具折舊及其他管理費用。這筆向業主或使用人收取的綜合管理服務費,必須按“專款專用”、“取之於民,用之於民”的原則有效地分配在各項日常物業管理上,綜合管理服務為業主提供方便、舒適、安全的生活環境。

外包

[不指定 2010/11/25 16:20 | by admin ]

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委外(英語:Outsourcing),或稱外包,於1980年代流行起來的商業用語,是商業活動決策之一,指將承包合約之一部或甚至全部,委託或發交給承包合約當事人以外的第三人,外包以節省成本、或集中精力於核心業務、或善用資源、或為獲得獨立及專業人士的專業服務等。外包和離岸委外經常被混用,委外的承包合約當事人主要是借用第三方的時間、人力資源、及核心業務能力或資源,以完成特定的製程、或商業流程;選用的第三方以國境內,易於掌握及監督其工作方式及工作進度為主。而離岸外包是指國土以外,能自行治理,完成特定的企業主要活動;換言之,其承包之第三方為國外公司,能獨力完成製造加工、行銷、銷售、客戶服務,或主要之支援服務例如產品開發為主。

  

  

概述

  

"外包"指將一個業務功能的管理控制和/或業務決策轉移或者共享給外部的供應商。這將產生一定程度的雙向信息交流和溝通,外包供應商和客戶之間的協調和信任。這種不同經濟個體間的關係與傳統的服務買家和賣家的關係有著本質的不同。在外包關係中,雙方動態的集成和共享對於勞動力流程的管理控制,而傳統的買賣關係保持雙方的完全獨立。經常被外包的業務領域包括:信息技術,人力資源,物業設施管理,房地產管理和會計。很多公司也外包客戶支持(英語:Customer Support)、電話服務中心(呼叫中心)(英語:Call Center)等業務,以及工程和製造。現在有一些爭論,一些是針對外包的利益和成本,一些是針對如何對外包進行分類。

  

  

外包和離岸外包:對比和差別

  

外包」、「離岸外包」經常會在公開場合下被混用,但他們有著重要的技術區別。為了一致,「外包」是一個企業詞彙、特指將組織功能轉移給第三方的一種組織實踐。 當這個第三方是位於另外一個國家時,「離岸外包」才是比較準確的術語。「離岸外包」是指將一個組織功能轉移到另一個國家,不管這個工作是否會在組織內部還是在組織外部。簡而言之,「外包」是指與另一個組織共享組織控制,或者在一個組織內部建立網路關係的過程。「離岸外包」特指將一個組織功能搬至另一個國家,但並不一定會產生組織內部控制的變更。

  

  

常見外包工序

  

外包工序常見於:

  

文化娛樂業:配音、電影特技、印刷、字幕、中文打字、插圖、廣告及公共關係

  

物業管理:清潔工人、保安員、環保工作

  

地產發展:打樁、地盤整理、項目管理

  

工程項目:電腦生產、OEM、軟體開發、數據挖掘

  

工廠生產:塑膠花

  

旅遊業:旅行社、接待單位、導遊

  

其他外包工種:速遞、市場調查、資訊科技、資料輸入、資料開發、客戶關係管理、法律顧問、會計服務、內部審計等。

  

  

市場架構

  

外包又分為大包、二包及三包等,他們之間可能有專業分工,不幸的結果是剝削。

  

  

什麼是外包

  

  外包是一個戰略管理模型,所謂外包Outsourcing),是指在講究專業分工的二十世紀末,企業為維持組織的核心競爭能力,且因組織中人力不足的困境,可將組織的非核心業務委派給外部的專業公司,以降低營運成本,提高品質,集中人力資源,提高顧客滿意度。 外包業是新近興起的一個行業,外包給企業帶來了新的活力。

  

  

  外包將組織解放出來以更專注於核心業務。 外包合作夥伴為組織帶來知識,增加後備管理時間。 在執行者專注於其特長業務時,外包為其改善產品的整體質量。 最近外包協會進行的一項研究顯示外包協議使企事業節省9%的成本,而能力與質量則上升了15% 公司需要獲得其內部所不具備的國際水準的知識與技術。 外包解放了公司的財務資本使之用於可取得最大利潤回報的活動。

  

  

  外包使一些新的經營業務得以實現。 一些小公司和剛起步的公司可因外包大量運營職能而獲得全球性的飛速增長。

  

  

  一方面,有效的外包行為增強了企業的競爭力

  

  

  企業在管理系統實施過程中,把那些非核心的部門或業務外包給相應的專業公司,這樣能大量節省成本,有利於高效管理。

  

  

  舉例來說,一個生產企業,如果為了原材料及產品運輸而組織一個車隊,在兩個方面其成本會大大增加:

  

  

  1、管理成本增加,因為它在運輸領域不具備管理經驗;

  

  

  2、因管理不善,運輸環節嚴重影響生產和銷售環節的工作,從而導致生產和銷售環節的成本增加。 如果把運輸業務外包給專業的運輸企業,則可以大幅度降低上述成本。

  

  

  另一方面,外包企業也因市場競爭的激烈面臨巨大的挑戰

  

  

  市場競爭的加劇,使專注自己的核心業務成為了企業最重要的生存法則之一。 因此,外包以其有效減低成本、增強企業的核心競爭力等特性成了越來越多企業採取的一項重要的商業措施。 美國著名的管理學者德魯克曾預言:在十年至十五年之內,任何企業中僅做後台支持而不創造營業額的工作都應該外包出去。

  

  

  如:經濟不景氣時,企業會裁掉一些非核心業務的部門,這往往是不得已而為之,負面影響很大,團隊的穩定、額外支出等,但如果一開始這些非核心業務就是外包給專業的組織去做,那麼損失一定會減少到最小。

  

  

  據IDC統計,1998年全球外包服務方面的開支為990億美元。IDC估計,到2003年全球資源外包服務開支將突破1510億美元,此時期全球外包服務市場的複合年增長率為12.2%,亞太地區則為15.1%

  

  

  儘管2001年全球市場低迷,但中國市IT服務市場卻是一枝獨秀,增長率高達46.3%IDC預測,到2006年,中國IT服務市場規模可望超越103億美元,20012006年年復合增長率為53%

  

  

  IDC表示,目前中國IT服務市場以常規服務,包括系統集成、硬件支持、安裝及客戶應用軟件管理為主。 較為高端的服務項目,如諮詢、外包等服務項目有發展潛力。

  

  

  總之,接受外包這種新的經營理念是一種必然趨勢,外包服務勢在必行。

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物業

[不指定 2010/11/25 16:02 | by admin ]

物業   外包   綜合管理服務   豪宅   物業管理


物業管理 物業的一種增值服務 除了提供建築物內勞務與服務外,以延續了建物生命與使用的基本需求外,物業更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。

  

  

物業服務項目包括:警衛保全、清潔勞務及設備設施類如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三大類工作。

  

  

物業管理是與建築物使用有關的管理服務,物業管理的目的在於使建築物使用者享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間。

  

  

依據2003年行政院核定《服務業發展綱領及行動方案》,台灣現行物業管理服務業依其服務項目分為三類:

  

  

建築物與環境的使用管理與維護;物業提供使用者建築物與環境之管理維護、清潔、保全、公安、消安及附屬設施檢修等服務範疇。

  

  

生活與商業支援服務;物業提供使用者物業代辦及諮詢服務、行政事務管理、商業支援、食衣住行育樂等生活產品及社區通路、照顧服務、宅配物流等生活服務範疇

  

  

資產管理: 物業提供給使用者的是不動產的經營管理顧問、開發租賃及投資管理等服務範疇。

  

  

一、物業之意義

  

  

所謂「物業」者,乃指不同型態不動產之泛稱,包括土地型態或建物 (建築物) 型態皆可稱為「物業」,若以建物使用型態區分,物業則可分為:

  

  

商業物業:商業大樓、辦公大樓。

  

  

商店物業:商場、商店街、購物中心。

  

  

工業物業:工業大樓、大型廠房。

  

  

住宅物業:住宅大樓、大型社區、別墅。

  

  

專用物業:酒店、醫院、百貨公司、學校。

  

  

休閒物業:渡假村、俱樂部、遊樂場。

  

  

公共物業:公園、車站、大會堂、運動場。

  

  

綜合物業:在同一建物內有一種以上之使用型態者。

  

  

上列各項物業分類舉例,還包括設定使用型態之待開發或開發中之土地在內。

  

  

二、物業管理之範疇

  

  

物業管理」之服務範疇可分為「投資管理」與「建物管理」。

  

1. 投資管理:物業其目的是要創造或提高物業之附加使用效益與價值,為所有權人創造最大之不動產投資報酬,其主要之業務內容包括:

  

  

(1)物業投資開發可行性評估:例如土地開發,使用型態可行性研究,建物重建、改建或整修計劃,投資分析等相關作業項目,以提供物業主作為投資決策之依據。

  

  

(2) 物業使用規劃及代理執行:物業針對專案之管理,提供已設定使用型態之使用規劃作深度分析與建議,物業協助業主選聘各項工程專家顧問,並同時擔任業主代表以協調、監督所有計劃,確定能在預算中如期完工,以達成業主之目標。

  

  

(3)租賃管理及仲介銷售:包括提供出售、出租及抵押時不動產之價格鑑定,區域市場分析,交易程序之顧問諮詢等相關物業服務項目,促成業主達成取得或處置建物之目的。

  

  

2. 建物管理:物業其目的是對物業之實體設施,作有效機能維持正常運作之監督控制,讓使用者擁有高品質之建物使用環境,並為所有權人維持且保有建物之最高價值,其主要物業業務內容包括:

  

  

(1) 物業-安全管理:如防災演練 (災難防範、避難訓練、救災演習) 、保全警戒 (崗哨警戒、巡邏警戒、機動警戒、集中監控) 及公共事務 (出入管理、傳達文書、公共安全檢修監督)物業

  

  

(2) 物業-設備管理:物業如機電維修 (電氣設備、供水設備、消防設備、昇降設備、監控設備) 、空調維修 (冷凍主機、冷卻水塔、送排風機、配送管路) 及建物診斷 (設備診斷、修繕計劃、營繕工事) 等。

  

  

(3) 物業-衛生管理:如廢棄物管理、病蟲防治、空氣診斷、水質管理、建材保養等。

  

  

(4) 物業-行政及財務管理:如人員配置、會計制度、行政作業、年度預算、執行程序等。

  

  

(5) 物業-代理及生活服務:如代繳水電費、諮詢顧問 (法律諮詢、稅務處理、代書服務) 、及社區活動 (社區社團、社區刊物、遊覽旅行、節慶聯誼) 等。

  

  

物業保全的定義是什麼?

  

1. 物業:就是泛指『不動產』,凡是和建築物有關的,包括:大樓、飯店、學校、社區 ... 甚至到機場、港口,都稱之為物業

  

  

2. 物業『管理』,白話文的說法就是:『對於上述建築物的經營管理與維護』

  

物業內容有:清潔,保全,機電,安檢,修繕,景觀 ... 等業別。

  

  

3. 而台灣以前並沒有『物業』這個名詞 ( 由於目前尚在立法 ),因此物業相關服務的公司、以往都是以『清潔公司』、『保全公司』、『景觀公司』... 這樣的名義在服務有關建築物客戶( 例如:大樓管理委員會 ),而目前物業由於立法雖然沒有通過,但是『物業』的名稱已經定調,因此上述的公司大多掛上『物業』兩字,加到他們原來的名稱裡面去了。

  

  

4. 所以簡單講『物業保全』,就是以前的『保全公司』而已。

  

  

5. 有關『物業管理』如果有興趣研究,請參考中華物業管理協會 ( 目前立法的委任單位 ) 網站,裡面有很細的各種解釋物業是什麼的說明。

  

  

6. 而各家『保全公司』其實也都會有自己的網站,因此可以直接到該公司的網站看他們服務的物業項目,大致就可以了解他們承作『物業』的範圍,除了保全之外,還有什麼其他物業項目了。

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